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租賃的合同有什么強制執行力
來源：法律快車 時間：2016-10-24 11:06:12 瀏覽：
核心內容：融資租賃關系是出租人作為買受人與出賣人確立買賣關系，購買承租人指定的標的物，提供給承租人使用、收益，承租人支付租金的債權債務關系。融資租賃合同的強制執行力主要從以下三個方面把握：一是融資租賃關系與公證強制執行；二是附擔保的融資租賃合同與公證強制執行；三是房屋租賃關系與公證強制執行，下面由法律快車小編為您簡單介紹。
一、融資租賃關系與公證強制執行
所謂融資租賃關系，是指出租人作為買受人與出賣人確立買賣關系，購買承租人指定的標的物，提供給承租人使用、收益，承租人支付租金的債權債務關系。
融資租賃關系一般涉及兩個合同關系和三方當事人，前者包括買賣合同關系和具有融資性質的租賃合同關系；后者包括出租人(買受人)、承租人、供貨商(出賣人)。它既不同于單純的買賣合同，也不同于傳統的租賃合同，而是由一組法律文件組成的獨立的合同形式。
融資租賃關系是由承租人與出租人(買受人)簽訂的具有融資性質的租賃合同，隨后(買受人)出租人與依該租賃合同而確定的供貨商(出賣人)簽訂買賣合同，購買依該租賃合同確定的產品，然后由供貨商(出賣人)向承租人交付該產品。在這一法律關系中，租賃合同及買賣合同是相互關聯的，但單從合同形式而言，上述這兩個合同又是相互獨立的。上述買賣合同的特別之處僅在于，該買賣合同的標的物是根據另一租賃合同而確定的，該買賣合同交付形式一般都是由該合同中的買受人指定交付給另一租賃合同中的承租人，僅此而已。
在辦理賦予融資租賃合同強制執行效力時，融資租賃合同中的供應商必須約定明確、唯一并且存在；出租物品應當有數量、型號(規格)、技術性能、檢驗方法等的詳細約定，總之應確保出租物在種類物的前提下具有不可替代性；其次是確認租賃期限屆滿時租賃物的歸屬、租賃期限、每期租金的金額、幣種等。
《中華人民共和國合同法》第二百四十八條中有特別規定“承租人應當按照約定支付租金。承租人經催告后在合理期限內仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租賃物。”。鑒于承租方的違約通常是出于已無資金來給付到期租金，若出租方選擇“要求支付全部租金”，則有可能陷入無休止的“扯皮”之中，故出租方一般會選擇“解除合同，收回租賃物”。在公證實務中應注意的是，應當在合同中讓出租方對于何為申請強制執行對象作出事先選擇，確認當強制執行開始后是執行全部租金，還是強制收回租賃物，或是由權利人對二者進行選擇。
二、附擔保的融資租賃合同與公證強制執行
根據賦予租賃合同強制執行效力公證的相關規定，附擔保的租賃合同是不可以申請強制執行的，這一規定的立法意圖筆者還不甚明了，但我們必須注意的是，融資租賃合同中承租人所應交付的租金，其性質并不等同于租賃合同中承租人應交付的租金，它不是承租人使用租賃物的對價，而是出租人向承租人提供融資的對價。
出租人通過收取租金而收回其向出賣人購買租賃物所已經支付的價款。此時，我們是否也可以說該合同是具有租賃性質的融資合同呢？而在一般融資合同中，出借人向借款人要求提供擔保是十分常見的。所以，就上述強制執行的范圍而言，若若融資租賃合同的出租人選擇“要求支付全部租金”，即使該合同有配套的擔保協議或擔保人，該合同還是可以被賦予強制執行效力的，因為該筆租金是融資性質的，強制執行并不涉及租賃物，這種情況下是否可以視為，租賃的相關內容已從一個融資合同中被“剔除”出去了，換言之，鑒于融資租賃合同的特殊性質，即使附有擔保是否也可以賦予強制執行效力。
三、房屋租賃關系與公證強制執行
房屋租賃關系是雙務法律關系，其中主要的權利義務關系為出租人向承租人給付特定房屋及相關配套設施，承租方負有向出租人給付使用對價的義務。房屋租賃合同的特殊性在于，出租人往往先履行了主要義務，承租人對出租人后履行給付義務。所以，在承租人對出租人單方負有給付義務時，租金即可視為可以申請強制執行的對象。但在現實生活中，當承租人出現合同中約定的違約情況時，出租人往往會選擇解除合同，并要求承租人限時搬離租賃的房屋。故出租人對給付租金的申請強制執行并不是最看重的，申請強制承租人搬遷才是出租人首選的減損方式。
從法理上看，承租人在單方違約，且出租人行使解除權的情況下，有向出租人返還租賃物的義務，同時，承租人也有向出租人給付至出租人解除合同時應給付的租金的義務，承租人的上述兩項義務均是單務的、給付型的。在筆者看來，出租人若已經在租賃合同中進行了告知，并以相關條款將上述兩項給付內容納入到強制執行范圍中，當承租人出現合同中約定的違約情況后，出租人是可以向公證機構對上述兩項給付義務申請強制執行的，與法不悖。
需要注意的是，房屋使用權的給付與普通的動產給付有一定區別，與承租人的人身權有涉，就目前我國《民事訴訟法》而言，有關人身權、人格權義務履行的請求大多沒有被納入強制執行的范圍。再者，就建立和諧社會的政策取向而論，強制承租人搬遷也缺少可操作性。所以，現在公證實務中的操作，通常是僅僅執行承租人應付的租金，但如何維護出租人的房屋使用權，特別是當出租人依合同約定行使了單方解除權后，出租人與承租人之間為何種法律關系等。
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